外媒報(bào)道，有消息人士指出，海航放棄租用中國(guó)香港中環(huán)交易廣場(chǎng)三期8層的辦公室，以減少債務(wù)。


據(jù)悉，業(yè)主中國(guó)香港置地集團(tuán)已經(jīng)為部分樓層招租。但該集團(tuán)發(fā)言人回應(yīng)稱，不評(píng)論個(gè)別租約的傳聞。


據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，根據(jù)土地注冊(cè)處資料，海航簽署了一份為期9年的租約，原本于今年6月生效，直至2027年5月。其中，租金每平方尺140港元，相當(dāng)于月租1200萬(wàn)港元。棄租后，海航每年可以節(jié)省約1.44億港元。


另外，早前有報(bào)道指出，陷入財(cái)務(wù)困境的海航集團(tuán)在*及債權(quán)人施壓下，擬洽售及退出多家中資銀行、險(xiǎn)商等持股，包括計(jì)劃在未來(lái)18個(gè)月內(nèi)逐步悉售德銀股份以縮減資產(chǎn)負(fù)債表，亦正計(jì)劃以10億美元（約78億港元）出售集裝箱出租公司Seaco。


海航目標(biāo)是將總資產(chǎn)減少約三分之一，至約8000億元人民幣。截至6月底，該集團(tuán)總資產(chǎn)約1.1萬(wàn)億元人民幣。

順德：多層廠房和商服招商項(xiàng)目可分拆、登記銷售


12月17日，記者從佛山市順德區(qū)國(guó)土城建和水利局獲悉，該局正在征詢《順德區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”）公眾意見。該辦法指出通過(guò)流轉(zhuǎn)方式取得的集體建設(shè)用地不得進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)，另外產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地用于多層廠房和商服用途的招商項(xiàng)目，可進(jìn)行分拆、登記并允許銷售。





2002年12月，為給廣東省集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尋找路徑，順德頒布《順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，之后集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在順德全面鋪開。2011年3月，順德區(qū)政府又頒布相關(guān)規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整和完善。


“此次征詢公眾意見，是為加強(qiáng)集體建設(shè)用地管理，規(guī)范集體建設(shè)用地市場(chǎng)秩序，**集體建設(shè)用地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和高效集約利用?！痹摼窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，該辦法是結(jié)合順德區(qū)實(shí)際和率先建設(shè)廣東省高質(zhì)量發(fā)展體制機(jī)制改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)的迫切需求。





根據(jù)辦法，今后順德集體建設(shè)用地出讓（租賃）必須納入本區(qū)域建設(shè)用地供應(yīng)年度計(jì)劃，實(shí)行全區(qū)統(tǒng)籌安排供應(yīng)。另外集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地上合法建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。


“通過(guò)流轉(zhuǎn)方式取得的集體建設(shè)用地不得用于住宅或類似住宅的居住用房開發(fā)建設(shè)，也不得將地上已有的其他用途用房改為居住用房?！痹撠?fù)責(zé)人指出，經(jīng)批準(zhǔn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房及村居社區(qū)公寓除外。


為了激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)，此次順德區(qū)提出產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地用于多層廠房和商服用途的招商項(xiàng)目的，可進(jìn)行分拆、登記并允許銷售。該局指出，該辦法有效期為3年，實(shí)施后原《順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。
百億永續(xù)債助力保利 老牌龍頭房企覬覦行業(yè)前三


12月12日晚間，中天金融發(fā)布《關(guān)于解除中天城投集團(tuán)有限公司和貴陽(yáng)中天企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的公告》，宣布擬解除與金世旗產(chǎn)投、貴州天宸簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收回相關(guān)股權(quán)及資產(chǎn)。


盡管中天金融表示，將繼續(xù)積極推進(jìn)華夏人壽21%-25%股份的收購(gòu)事項(xiàng)，但這仍意味著，中天金融持續(xù)了一年多的“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型，暫時(shí)宣告擱淺。這在國(guó)內(nèi)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型中，尚屬首例。


在2017年3月改名之前，中天金融在資本市場(chǎng)的簡(jiǎn)稱為中天城投，這是貴州省第一家，也是規(guī)模較大的一家上市房企。過(guò)去一年多來(lái)，中天金融擬通過(guò)剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)、注入金融業(yè)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，但進(jìn)展比較緩慢。


繼續(xù)推進(jìn)收購(gòu)華夏人壽股權(quán)


此次資產(chǎn)騰挪肇始于一年多前。2017年8月，中天金融宣布正在籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，公司股票從8月21日起停牌。2017年11月，中天金融連續(xù)發(fā)布公告稱，計(jì)劃出售全資子公司中天城投100%股權(quán)；并擬以不過(guò)310億元的價(jià)格現(xiàn)金購(gòu)買華夏人壽21%-25%的股權(quán)，從而成為后者第一大股東。


2018年3月，中天金融宣布，向貴陽(yáng)金世旗產(chǎn)業(yè)投資有限公司出售中天城投100%股權(quán)，交易價(jià)格確定為246億元。這也意味著，中天金融擬正式剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。


金世旗產(chǎn)業(yè)于今年2月成立，交易前一周，大股東由上市公司實(shí)際控制人羅玉平變?yōu)檎闵坍a(chǎn)融，羅玉平退居第二大股東。4月，碧桂園介入，成為第三大股東。


此次出售在剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)的同時(shí)，也使中天金融獲得過(guò)200億資金，從而為收購(gòu)華夏人壽股權(quán)創(chuàng)造了有利條件。


今年11月20日晚間，中天金融公告稱，由于該重大資產(chǎn)購(gòu)買方案需進(jìn)一步協(xié)商及完善，且貴州省市兩級(jí)國(guó)有資本擬參與此次交易事項(xiàng)，以及需要國(guó)有資產(chǎn)主管部門審批等程序，工作量較大，將繼續(xù)停牌不過(guò)一個(gè)月。


此時(shí)距離公司停牌已經(jīng)過(guò)去15個(gè)月。


今年12月12日，中天金融發(fā)布解除公告，對(duì)解除協(xié)議的原因做出說(shuō)明：雖然公司全力推進(jìn)收購(gòu)華夏人壽21%-25%股份的重大資產(chǎn)重組,，但結(jié)合目前進(jìn)展，該重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)預(yù)計(jì)無(wú)法在短期內(nèi)完成。而中天金融將上述股權(quán)及資產(chǎn)出售后，剩余的金融業(yè)務(wù)雖然整體向好發(fā)展，但規(guī)模偏小。


公告稱，為提升上市公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，保護(hù)公司及全體股東利益尤其是中小股東的利益，公司按照第二大股東貴陽(yáng)城發(fā)的提議，根據(jù)貴陽(yáng)市人民政府的要求，經(jīng)審慎研究后與交易對(duì)方協(xié)商一致，擬解除與金世旗產(chǎn)投、貴州天宸簽署的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收回相關(guān)股權(quán)及資產(chǎn)。


中天金融方面還表示，“將繼續(xù)積極推進(jìn)華夏人壽21%-25%股份的收購(gòu)事項(xiàng)。”從貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，將已經(jīng)置出的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收回確為明智之舉，有利于增厚上市公司盈利，在保證上市公司可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上更加有利于推進(jìn)華夏人壽股權(quán)收購(gòu)事項(xiàng)。


房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前景難料


早在更名之前，中天城投就涉足金融產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)?shù)卣叩闹С窒拢?014年8月，中天城投增資入股貴陽(yáng)市互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)投資有限公司并取得控股權(quán)。2015年中天城投通過(guò)競(jìng)拍的方式，獲得了海際證券66.67%的控股權(quán)。此后又通過(guò)增資，進(jìn)一步將股權(quán)提高至94.92%。2016年，中天城投通過(guò)參與中融人壽增資擴(kuò)股，獲得中融人壽36.36%的股權(quán)。


其間的2015年，中天城投提出“大金融”的戰(zhàn)略發(fā)展方向，確立了以積極獲取包括銀行、保險(xiǎn)、期貨、證券、擔(dān)保在內(nèi)的各項(xiàng)金融資質(zhì)和牌照在內(nèi)的發(fā)展目標(biāo)。


公司更名時(shí)，時(shí)任中天城投集團(tuán)執(zhí)行總裁的張智表示，從目前來(lái)看，做房地產(chǎn)還有8年或10年的好日子可以過(guò)。但從企業(yè)角度看，轉(zhuǎn)型已經(jīng)水到渠成。他還表示，在未來(lái)5年，大金融將貢獻(xiàn)約5成業(yè)績(jī)。


但從實(shí)際情況來(lái)看，金融業(yè)務(wù)對(duì)公司的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)并不明顯。由于諸如收購(gòu)華夏人壽股權(quán)事項(xiàng)沒有進(jìn)展，公司的總資產(chǎn)下降七成。不再將已出售的股權(quán)及資產(chǎn)納入財(cái)務(wù)報(bào)表后，今年第三季度，中天金融的凈利潤(rùn)由正轉(zhuǎn)負(fù)。


相比之下，被剝離的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)展順利。數(shù)據(jù)顯示，近三年來(lái)，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體向好，成交均價(jià)穩(wěn)定上揚(yáng)，土地市場(chǎng)活躍。2018年截至11月，貴陽(yáng)商品房成交面積870.31萬(wàn)方，成交均價(jià)10478元/㎡，同比增長(zhǎng)32.4%，連續(xù)3年商品住宅成交均價(jià)復(fù)合增長(zhǎng)率過(guò)19%。


公司表示，截至目前，中天城投戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備面積逾萬(wàn)畝。隨著貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體向好，公司優(yōu)質(zhì)、豐富的戰(zhàn)略土地儲(chǔ)備為未來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。未來(lái)，伴隨著整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的穩(wěn)定向好，公司業(yè)績(jī)也定會(huì)有長(zhǎng)足的增長(zhǎng)。


轉(zhuǎn)型之前，中天城投已經(jīng)達(dá)到中型房企的規(guī)模。2016年，中天城投簽約銷售金額212.1億元，銷售面積256.5萬(wàn)m2。2017年，雖然項(xiàng)目結(jié)算面積下降，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入也達(dá)到149.81億元。


上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，回收房地產(chǎn)資產(chǎn)后，上市公司的業(yè)績(jī)有望得到大幅改善，有利于維護(hù)股東利益。但由于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境不佳，其地產(chǎn)業(yè)績(jī)能否保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，尚存疑問(wèn)。


近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛更名，意圖淡化公司的房地產(chǎn)色彩。在業(yè)務(wù)層面，房企大多通過(guò)跨界的方式，實(shí)施多元化轉(zhuǎn)型。但像中天金融這樣，直接將龐大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離的情況，目前還十分少見。


嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果從2014年涉足金融業(yè)務(wù)算起，中天城投的轉(zhuǎn)型已經(jīng)持續(xù)了四年多，這也說(shuō)明跨界轉(zhuǎn)型并非易事。他表示，盡管樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲，房企也不應(yīng)輕易放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。除了對(duì)新業(yè)務(wù)缺乏熟悉的原因外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也能夠帶來(lái)一定的現(xiàn)金流。在融資環(huán)境不佳的情況下，這對(duì)于上市公司十分重要。
2017年，在寫字樓竣工面積總量同比進(jìn)一步提升的情況下，國(guó)內(nèi)寫字樓迎來(lái)大量的供應(yīng)，其中就有10個(gè)新的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，建筑面積共計(jì)753,344平方米，這使得的甲級(jí)寫字樓總存量突破千萬(wàn)大關(guān)，達(dá)1005萬(wàn)平方米。


進(jìn)入2018年，北上廣深等幾座主要城市，仍有許多項(xiàng)目入市，但在寫字樓總體投資增速下降的背景下，隨后的一段時(shí)間內(nèi)，新增供應(yīng)的步伐有所放緩。這將對(duì)許多城市的甲級(jí)寫字樓供需產(chǎn)生重大影響，從而改變寫字樓租戶和業(yè)主的動(dòng)態(tài)關(guān)系。


另一方面，作為辦公的延伸業(yè)態(tài)，聯(lián)合辦公面對(duì)眼前的藍(lán)海，其總體規(guī)模仍在不斷發(fā)展，城市布局的范圍也在逐漸擴(kuò)大，而關(guān)于該領(lǐng)域內(nèi)模式的選擇、規(guī)模的追求、盈利的支點(diǎn)等問(wèn)題，終在各方主體的角力中逐漸清晰。


寫字樓投資增速放緩與空置率難題


回看近幾年的數(shù)據(jù)，2018年之前的幾年中，盡管辦公樓投資額、竣工面積逐年上漲，但投資增速卻一直呈下降趨勢(shì)；而新開工面積的增速?gòu)?015年開始就一直為負(fù)值。2018年前9月，辦公樓投資增速、新開工面積增速、竣工面積增速皆為負(fù)值，表現(xiàn)較為疲軟。




數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 觀點(diǎn)指數(shù)整理


顯然，房企在利潤(rùn)平衡的過(guò)程中，現(xiàn)金流成為它們考量的重要因素，對(duì)商辦市場(chǎng)規(guī)模追求的意愿已沒有此前那么強(qiáng)烈。而緩流見沉沙，當(dāng)增速不再成為主角，存量與空置率則變成了各座城市關(guān)注的焦點(diǎn)。


數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，、上海、深圳、廣州的寫字樓存量分別為1048.6萬(wàn)平方米、880萬(wàn)平方米、500多萬(wàn)平方米以及466.6平方米。第三季度，四座一線城市的空置率總體較低，處于4%至15%之間；寫字樓租金仍為較高，達(dá)442.4元/平方米/月。


前三季度，寫字樓市場(chǎng)土地供應(yīng)不斷收緊，核心區(qū)域土地資源越發(fā)稀缺，導(dǎo)致空置率近期內(nèi)上漲幅度不會(huì)過(guò)大；同時(shí)伴隨著四環(huán)限增新建商辦項(xiàng)目的政策加持，商業(yè)用地供給面臨斷檔，拿地成本也將越來(lái)越高。在此形勢(shì)之下，核心區(qū)商業(yè)用地及寫字樓項(xiàng)目未來(lái)三年內(nèi)價(jià)值有望推向新高。




數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 觀點(diǎn)指數(shù)整理


第三季度，上海寫字樓在新增供應(yīng)節(jié)奏放緩的情況下，由于市場(chǎng)可供選擇多元，租戶決策時(shí)間延長(zhǎng)，同時(shí)加上受到P2P深度洗牌及共享辦公進(jìn)入兼并收購(gòu)時(shí)代的影響，整體凈吸納量下降為13.1萬(wàn)平方米。該季度總共有32.4萬(wàn)平方米新增面積入市，于是在供求關(guān)系的作用下，全市空置率環(huán)比小幅上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至14.7%。


另外，在政策驅(qū)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的推進(jìn)下，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求保持高位，但在第三季度，廣州全市并沒有新增寫字樓供應(yīng)入市，因此空置率降至4.3%，環(huán)比減少1.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是廣州寫字樓市場(chǎng)近10年來(lái)的較低值。


相對(duì)于一線城市較為旺盛的租賃需求以及成熟的市場(chǎng)，二線城市空置率卻普遍偏高，二線城市寫字樓的存量大概在150至350萬(wàn)平方米之間，與一線城市有著較大的差距。第三季度，成都、重慶、武漢、等城市寫字樓的空置率皆處于高位，較高值達(dá)42.9%。


而城市寫字樓空置率的壓力，往往能在聯(lián)合辦公的發(fā)展中得到緩解。


比如，第三季度的聯(lián)合辦公品牌迅速擴(kuò)張，F(xiàn)unwork、ATLAS在該季度均有5,000平方米以上的租賃成交，于是推動(dòng)了城市空置率下降至25.5%。而由于目前寬松的落戶政策及積極的招商引資政策，吸引了不少創(chuàng)業(yè)公司及全國(guó)性的企業(yè)落戶，預(yù)計(jì)未來(lái)寫字樓市場(chǎng)租賃需求將持續(xù)旺盛。


而三季度，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)保持上半年的活躍度，租金環(huán)比上漲2.4%。其中，正是由于聯(lián)合辦公、TMT行業(yè)需求旺盛等因素，令全市空置率環(huán)比下跌4.3個(gè)百分點(diǎn)。該季度凈吸納達(dá)11.26萬(wàn)平方米，至此，前三季度累計(jì)吸納量已逾去年全年總吸納量。


聯(lián)合辦公規(guī)模藍(lán)海


自2010年開始，共享經(jīng)濟(jì)成為聚焦的熱點(diǎn)，無(wú)論創(chuàng)業(yè)還是資本都在追逐這個(gè)風(fēng)口。在共享經(jīng)濟(jì)中，往往涉及到三大主體，即商品或服務(wù)的需求方、供給方和共享經(jīng)濟(jì)平臺(tái)。作為共享經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，無(wú)論酒店短租、還是聯(lián)合辦公，都打破了原有的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，通過(guò)資源共享的方式，降低消費(fèi)成本，提升消費(fèi)者的體驗(yàn)感，較終找到自己的立足之地。


近幾年，人口紅利下降、產(chǎn)能過(guò)剩、城市人口壓力增加，為中國(guó)眾多行業(yè)向創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型提供了契機(jī)。而國(guó)家鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的利好，讓市場(chǎng)主體新注冊(cè)數(shù)量達(dá)到新高點(diǎn)。2017年，全國(guó)新設(shè)市場(chǎng)主體1924.9萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)16.6%，預(yù)計(jì)2018年將增至2244.4萬(wàn)戶。




數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理


初創(chuàng)企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公空間需求的日益增加，推動(dòng)了該領(lǐng)域的發(fā)展。從2015年開始，聯(lián)合辦公行業(yè)就開始出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。


數(shù)據(jù)顯示，2017年底，聯(lián)合辦公達(dá)到約90億元的市場(chǎng)規(guī)模，總管理面積為700萬(wàn)平方米。而截至2018年9月底，中國(guó)聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商平臺(tái)已過(guò)300多家，總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá)1200萬(wàn)平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬(wàn)個(gè)。


預(yù)計(jì)到2022年，中國(guó)聯(lián)合辦公面積接近8000萬(wàn)平方米，占商業(yè)辦公物業(yè)面積的15%。另一方面，目前中國(guó)聯(lián)合辦公的滲透率為2%，而在歐洲該項(xiàng)數(shù)據(jù)是4.8%，在倫敦甚至已經(jīng)達(dá)到了7.1%。由此看來(lái)，提升滲透率的過(guò)程，就是國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公逐漸兌現(xiàn)潛力的體現(xiàn)。


事實(shí)上，我們也看到了中國(guó)的聯(lián)合辦公空間正在以平均每年不低于 50%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。有預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，到2030年，至少有30%的辦公空間成為聯(lián)合辦公空間。聯(lián)合辦公正在逐漸成長(zhǎng)為未來(lái)主流的辦公模式。


城市布局：往二三線下沉


毋庸置疑的是，聯(lián)合辦公在國(guó)內(nèi)仍然處于發(fā)展初期。在過(guò)去的幾年間，一線城市的聯(lián)合辦公規(guī)模得到迅速的發(fā)展，經(jīng)過(guò)2017年的規(guī)模競(jìng)速，進(jìn)入2018年，聯(lián)合辦公企業(yè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目中過(guò)85%的網(wǎng)點(diǎn)分布在、上海、廣州、深圳這四個(gè)一線城市中。


但聯(lián)合辦公的布局仍然十分分散。例如，在和上海這種相對(duì)成熟的聯(lián)合辦公市場(chǎng)，在城市中只運(yùn)營(yíng)一個(gè)聯(lián)合辦公空間的聯(lián)合辦公品牌非常少。而在其他市場(chǎng)，比如深圳和廣州，在城市中只運(yùn)營(yíng)一個(gè)聯(lián)合辦公空間的聯(lián)合辦公品牌有很多。


此外，我們可以看出，在布局的一線城市中，聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)從產(chǎn)業(yè)園區(qū)、乙級(jí)寫字樓等成本低廉的區(qū)域開始逐漸向城市地標(biāo)性商辦建筑內(nèi)擴(kuò)張，越來(lái)越多的聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)入駐CBD、金融中心等具有高端寫字樓的區(qū)域，租金坪效也逐漸升高。


一般認(rèn)為，聯(lián)合辦公空間通常比傳統(tǒng)辦公空間密度更大，但往往更具成本優(yōu)勢(shì)。例如，新加坡一個(gè)典型的聯(lián)合辦公工位，可能比傳統(tǒng)辦公空間里的辦公工位成本節(jié)約50%。即使考慮密度因素之后，聯(lián)合辦公空間的租用成本也比傳統(tǒng)辦公空間低5%左右。




數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理


經(jīng)估計(jì)，目前國(guó)內(nèi)各城市聯(lián)合辦公的平均租金水平中，以384元排在首位，上海、深圳、廣州則分別以315元、235元、176元的數(shù)值分列其后。而經(jīng)過(guò)新一輪的布局之后，聯(lián)合辦公已把業(yè)態(tài)范圍拓展至一線城市以外；在新一線或二線城市中，杭州、青島、南京、武漢、廈門等的平均租金則處在100元至150元左右。


許多中小企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公的需求仍在上升，而大型企業(yè)雖然不會(huì)用聯(lián)合辦公空間替換或上海的傳統(tǒng)辦公室，但是他們可能會(huì)在二線城市采用靈活的辦公模式，建立分支辦公場(chǎng)所。這為聯(lián)合辦公城市布局的下沉提供了動(dòng)力。




數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理


從品牌的角度來(lái)看，優(yōu)客工場(chǎng)作為全國(guó)布局較廣、城市較多的運(yùn)營(yíng)商，其觸角甚至已經(jīng)伸向了襄陽(yáng)等三線城市。此外，WeWork中國(guó)將于2018年拓展業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)至8個(gè)新城市，其中就包括、蘇州和武漢在內(nèi)的二線城市。


而據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商數(shù)量占比達(dá)5%，重慶、廈門已占比3%，雖然與一線城市相比仍有一定的差距，但可以看出，非一線城市已逐漸受到許多聯(lián)合辦公品牌的青睞。


目前重慶已有雷格斯、德事商務(wù)中心（TEC）、夢(mèng)想加、俠客島、MFG等過(guò)10個(gè)知名聯(lián)合辦公品牌入駐，布局面積過(guò)12萬(wàn)平米。而成都除了早期入駐的雷格斯、TEC之外，此后的島里、MFG、三文社區(qū)、夢(mèng)想加、SOHO3Q以及WeWork等也紛紛布局。


未來(lái)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，聯(lián)合辦公品牌往二三線下沉的趨勢(shì)還將持續(xù)。




規(guī)模追逐中凸顯頭部效應(yīng)


近幾年，在聯(lián)合辦公的風(fēng)口下，各方主體爭(zhēng)相入局。若從其創(chuàng)始人的履歷來(lái)看，主要分為房企背景與互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)背景。前萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶創(chuàng)立優(yōu)客工場(chǎng)、前綠地執(zhí)行副總裁胡京創(chuàng)立Distrii辦伴、SOHO董事長(zhǎng)潘石屹布局SOHO3Q等，都演繹了從地產(chǎn)界到聯(lián)合辦公延伸的故事。而互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)背景的代表，則是氪空間、夢(mèng)想加、納什空間等品牌。


但無(wú)論是哪個(gè)類別的品牌，都在規(guī)模追逐中爭(zhēng)奪話語(yǔ)權(quán)。


其中，優(yōu)客工場(chǎng)延續(xù)著毛大慶生態(tài)圈股權(quán)投資、流量搭載，以及品牌管理輸出的盈利邏輯，利用規(guī)?；臄U(kuò)張覆蓋更多的管理成本，提高項(xiàng)目的整體效率和資源配置的較大效率，同時(shí)優(yōu)化整合和優(yōu)化配置現(xiàn)有的各行各業(yè)的服務(wù)體系，在優(yōu)客工場(chǎng)的生態(tài)體系內(nèi)共生共建。


基于此，優(yōu)客工場(chǎng)開啟了一輪并購(gòu)擴(kuò)張競(jìng)速，今年以來(lái)，它已陸續(xù)完成了對(duì)洪泰創(chuàng)新空間、無(wú)界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom、方糖小鎮(zhèn)的并購(gòu)，運(yùn)營(yíng)面積與網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量進(jìn)一步增長(zhǎng)。與此同時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)融資的步伐也在繼續(xù)，估值已達(dá)到124億元。


與優(yōu)客工場(chǎng)一樣，WeWork中國(guó)也有著自己的并購(gòu)與擴(kuò)張路途。今年4月12日，它宣布25億元并購(gòu)裸心社，并于7月份完成了B輪5億美元的融資，為下一步發(fā)展提供“糧草”。目前WeWork中國(guó)的估值已高達(dá)350億元。


此外，一直在對(duì)標(biāo)WeWork的氪空間也不甘示弱。此前氪空間創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)劉成城告訴觀點(diǎn)指數(shù)，氪空間現(xiàn)在是擴(kuò)張期，“規(guī)模優(yōu)先，效益次之”，在保持20%凈利率的基礎(chǔ)上，正加快規(guī)模的拓展速度。根據(jù)他的預(yù)計(jì)，氪空間每月新增聯(lián)合辦公社區(qū)面積約5萬(wàn)平方米；若照此節(jié)奏，氪空間將在2020年底成為全球較大的聯(lián)合辦公社區(qū)。


而作為夢(mèng)想加創(chuàng)始人之一的李文磊也在接受采訪時(shí)明確，夢(mèng)想加正在加速擴(kuò)張，在三到五年內(nèi)有上市的計(jì)劃。






隨著業(yè)內(nèi)風(fēng)投的推動(dòng)，聯(lián)合辦公得到了迅速的發(fā)展，在各品牌規(guī)模的競(jìng)速中，該領(lǐng)域還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間的整合，許多小品牌管理的聯(lián)合辦公空間會(huì)被整合到大品牌中，頭部效應(yīng)繼續(xù)凸顯。


相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前運(yùn)營(yíng)面積前十的聯(lián)合辦公品牌，其管理的面積總和為383.3萬(wàn)平方米，占全國(guó)聯(lián)合辦公總運(yùn)營(yíng)面積的31.94%；工位數(shù)量前十名的運(yùn)營(yíng)商工位總和為56.6萬(wàn)個(gè)，已占全國(guó)聯(lián)合辦公工位數(shù)量的28.3%。


探索增值服務(wù)與智能辦公


在行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，聯(lián)合辦公的盈利模式往往也成為關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)主要還是依賴收租的“二房東”模式。即從地產(chǎn)商拿到低價(jià)寫字樓，經(jīng)過(guò)再裝修后，租用給入駐企業(yè)，管理費(fèi)或者租金的租賃差是基礎(chǔ)收入。但在該行業(yè)的收入結(jié)構(gòu)中，租金收入仍占比80%左右，增值業(yè)務(wù)收入和政府補(bǔ)貼各占10%。


業(yè)內(nèi)人士有一個(gè)共識(shí)，即聯(lián)合辦公“二房東”雖可解決眼前盈利困境，但不可能一直做下去。租金并不能為共享辦公從業(yè)企業(yè)帶來(lái)大規(guī)模的盈利，在用戶規(guī)模與品牌價(jià)值的基礎(chǔ)之上建構(gòu)的增值服務(wù)，才是聯(lián)合辦公行業(yè)后續(xù)盈利的關(guān)鍵點(diǎn)。


隨著行業(yè)的整合，從業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式逐漸完善，在用戶規(guī)模積累至一定程度后，可以針對(duì)用戶開展不同的增值服務(wù)。具體而言，聯(lián)合辦公可以提供交友、商務(wù)、成長(zhǎng)及其他配套服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上做衍生，比如投資孵化、社群收入、撮合成交等。


比如氪空間，其為企業(yè)提供全生命周期的辦公空間解決方案，具體有辦公基礎(chǔ)服務(wù)、多元生活服務(wù)、創(chuàng)投服務(wù)、企業(yè)生態(tài)服務(wù)等四類。因此，它的收入來(lái)源除了工位服務(wù)費(fèi)外，還有來(lái)自包括與第三方企業(yè)合作提供的服務(wù)所帶來(lái)的非工位收入。


而聚焦增值服務(wù)的軟實(shí)力，還需要在硬實(shí)力上打造智能辦公系統(tǒng)，這也成為行業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)配置。不同于傳統(tǒng)寫字樓，聯(lián)合辦公空間更強(qiáng)調(diào)用戶的體驗(yàn)。聯(lián)合辦公企業(yè)深耕用戶實(shí)質(zhì)需求，采用人工智能、大數(shù)據(jù)技術(shù)、云計(jì)算等技術(shù)，提高辦公智能化水平，提升用戶體驗(yàn)。


如通過(guò)管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)聯(lián)合辦公空間人員流動(dòng)的管理監(jiān)控、通過(guò)人臉識(shí)別等人工智能實(shí)現(xiàn)辦公人員身份認(rèn)證、考勤管理等，為企業(yè)提供更高效的辦公場(chǎng)景服務(wù)。運(yùn)營(yíng)商們逐漸重視智能辦公系統(tǒng)的打造。今年9月，優(yōu)客工場(chǎng)宣布以2億元并購(gòu)智能化辦公平臺(tái)“火箭科技”，全力布局互聯(lián)網(wǎng)與智慧辦公，就是其中一個(gè)例子。


據(jù)悉，完成收購(gòu)后，優(yōu)客工場(chǎng)將為火箭科技的智慧化解決方案提供線下使用場(chǎng)景，火箭科技則將幫助優(yōu)客工場(chǎng)在智能會(huì)議、智能日程、智能門禁和智慧協(xié)作方式等領(lǐng)域展開大規(guī)模產(chǎn)品開發(fā)與智能辦公模式創(chuàng)新。
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)
根據(jù)第一戴維斯研究部市場(chǎng)調(diào)研顯示，2018年三季度，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)三座新增寫字樓供應(yīng)，全部位于非核心商務(wù)區(qū)，拉動(dòng)全市甲級(jí)寫字樓空置率小幅上升，環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至6.5%。而核心商務(wù)區(qū)繼續(xù)受供應(yīng)缺乏影響，空置率維持在極低水平；非核心商務(wù)區(qū)則表現(xiàn)活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實(shí)現(xiàn)連續(xù)六個(gè)季度環(huán)比增長(zhǎng)，達(dá)到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上漲3.7%和11.4%。
由于CBD核心區(qū)中服地塊及麗澤金融商務(wù)區(qū)的寫字樓項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)難以投入使用，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將面臨供應(yīng)缺乏的挑戰(zhàn)。受此影響，預(yù)計(jì)全市的租平將繼續(xù)穩(wěn)步提升；同時(shí)，在較新的城市規(guī)劃政策的指引下，寫字樓市場(chǎng)的去中心化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，部分非核心商務(wù)區(qū)如望京等將進(jìn)一步承接來(lái)自核心商務(wù)區(qū)的需求外溢，進(jìn)而形成新的供需關(guān)系。近年來(lái)非核心商圈迎來(lái)高質(zhì)量的發(fā)展，其樓宇品質(zhì)、交通通達(dá)性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢(shì)及多元化的租賃需求將有效推動(dòng)非核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的成熟與壯大。




























零售市場(chǎng)
零售市場(chǎng)方面，2018年1-8月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速為4.4%，繼續(xù)維持在相對(duì)較低水平。盡管零售消費(fèi)增速略顯低迷，但商業(yè)零售市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍較平穩(wěn)，本季度零售市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)新增項(xiàng)目開業(yè)，即位于的天街。根據(jù)第一戴維斯研究部市場(chǎng)調(diào)研顯示，全市商業(yè)零售市場(chǎng)的平均入住率及租平均錄得小幅提升，其中全市購(gòu)物中心入住率環(huán)比小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至93.3%，全市購(gòu)物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上升1.2%和2.7%。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc
上海首批千余套商業(yè)用房改建為租賃住房即將完成


申城首批存量商業(yè)用房更新改建為租賃住房的項(xiàng)目即將完成，分別位于長(zhǎng)寧區(qū)和閔行區(qū)，兩個(gè)項(xiàng)目將推出千余套租賃房源，預(yù)計(jì)今年年底完成改建工作，并為租客打造全新的租住服務(wù)。





為支持租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，早在2016年**辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》中就明確提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。


日前，記者走進(jìn)長(zhǎng)寧區(qū)昭化東路與曹家堰路交叉口的原環(huán)保大樓，這是一幢建于1996年的老舊辦公樓，經(jīng)過(guò)系列更新改造后，華麗轉(zhuǎn)變?yōu)槌窃⒓?jí)社區(qū)·華山路店。這也是申城首批租賃住房更新改建項(xiàng)目之一，目前更新已經(jīng)進(jìn)入收尾階段。未來(lái)，這里服務(wù)對(duì)象主要是對(duì)生活品質(zhì)有較高追求的城市菁英，推出的租賃房源面積段有套內(nèi)約40-65平方米和套內(nèi)約83-110平方米。在緊鄰地鐵八號(hào)線江月路站的另一個(gè)存量改建租賃住房項(xiàng)目——閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的城寓活力社區(qū)·江月路店，將滿足更多年輕人才租住需求，主力推出套內(nèi)23-33平方米、套內(nèi)約40平方米的租賃房源。





“對(duì)于大部分租客來(lái)說(shuō)，希望支付的租金相對(duì)較低，還可獲得更多便捷的服務(wù)。未來(lái)，這里不僅是居住小區(qū)，還是社區(qū)，更是創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)?！鄙虾５禺a(chǎn)集團(tuán)旗下上海城方租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司董事、總經(jīng)理鄭華表示，除了提供租賃房源外，城方還為人才提供更好的生活和發(fā)展服務(wù)，包括文化娛樂(lè)、生鮮便利、輕食客廳、健身康養(yǎng)、形象美學(xué)和品牌食集等6大生活類配套，以及包括創(chuàng)新孵化、數(shù)字平臺(tái)、科技物聯(lián)、能源管理在內(nèi)的4大發(fā)展類配套。以城寓級(jí)社區(qū)·華山路店為例，一樓有社區(qū)共享客廳——城方自營(yíng)的“城方堂”，為租客提供輕食、社交、商務(wù)等服務(wù)的公共空間，這在每一個(gè)租賃住房社區(qū)均會(huì)配置；另外一樓還有特色商業(yè)等設(shè)施。城寓級(jí)社區(qū)·華山路店15-16層還設(shè)置有創(chuàng)客空間，為城市菁英人才提供相關(guān)配套服務(wù)。


據(jù)悉，“十三五”期間，上海規(guī)劃新增供應(yīng)租賃住房70萬(wàn)套，新增代理經(jīng)租房源30萬(wàn)套（間）左右。到2020年，上海將基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。
深圳城市更新新規(guī)12月起實(shí)施 城市更新項(xiàng)目不少于15%土地交政府


為破解深圳土地資源瓶頸，**民生服務(wù)設(shè)施以及重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)施，深圳圍繞存量土地二次開發(fā)做文章，近期不斷有新政亮相。昨日，記者從深圳市規(guī)土委獲悉，由該委負(fù)責(zé)制定的《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）已經(jīng)市政府同意予以印發(fā)，將于12月1日起實(shí)施?！兑?guī)定》提出，城市更新項(xiàng)目要把不少于15%的土地?zé)o償移交政府，優(yōu)先用于落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等。


歷史用地處置范圍：用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前


據(jù)悉，目前，深圳土地信息核查、歷史用地處置的相關(guān)政策文件已到期，為此，深圳市規(guī)土委起草了《規(guī)定》，于12月1日起實(shí)施。


城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，同時(shí)符合下列要求的，可納入歷史用地處置范圍：未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補(bǔ)償?shù)模▍f(xié)議明確土地或者建筑物不再補(bǔ)償?shù)?，不屬于“未作補(bǔ)償”情形）；用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前。


已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議且土地及建筑物均已按協(xié)議進(jìn)行部分補(bǔ)償?shù)a(bǔ)償未完成的用地，不得納入歷史用地處置范圍。申請(qǐng)歷史用地處置的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位（以下簡(jiǎn)稱“繼受單位”）應(yīng)對(duì)拆除范圍內(nèi)符合條件的用地一并申請(qǐng)?zhí)幹谩?br>

由區(qū)城市更新職能部門負(fù)責(zé)權(quán)屬認(rèn)定


　《規(guī)定》提出，將核發(fā)處理意見書、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調(diào)整為區(qū)城市更新職能部門。


為提升城市更新實(shí)施效率，《規(guī)定》明確了權(quán)屬認(rèn)定中可簡(jiǎn)化手續(xù)的具體情形和可簡(jiǎn)化的具體手續(xù)。對(duì)符合深府〔2010〕66號(hào)文件規(guī)定的處理對(duì)象或者國(guó)有已出讓用地上無(wú)合法手續(xù)的建筑物，在權(quán)屬認(rèn)定中無(wú)需辦理規(guī)劃確認(rèn)、土地權(quán)屬證明、房屋安全鑒定、消防驗(yàn)收或備案、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等手續(xù)，由區(qū)城市更新職能部門核發(fā)權(quán)屬認(rèn)定的處理意見書。《規(guī)定》還對(duì)權(quán)屬認(rèn)定過(guò)程中涉及的罰款、地價(jià)、契稅繳交要求進(jìn)行了明確。


此外，《規(guī)定》中提出，城市更新單元進(jìn)行歷史用地處置后，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進(jìn)行城市更新，具體比例區(qū)分一般更新單元與更新單元分別確定，其余部分無(wú)償移交政府。在交由繼受單位進(jìn)行城市更新的土地中，應(yīng)當(dāng)按照《深圳市城市更新辦法》及其實(shí)施細(xì)則等政策文件的要求將不少于15%的土地?zé)o償移交政府。前述移交政府的土地優(yōu)先用于落實(shí)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項(xiàng)目等。

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