順德：多層廠房和商服招商項(xiàng)目可分拆、登記銷售


12月17日，記者從佛山市順德區(qū)國(guó)土城建和水利局獲悉，該局正在征詢《順德區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”）公眾意見(jiàn)。該辦法指出通過(guò)流轉(zhuǎn)方式取得的集體建設(shè)用地不得進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，另外產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地用于多層廠房和商服用途的招商項(xiàng)目，可進(jìn)行分拆、登記并允許銷售。





2002年12月，為給廣東省集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尋找路徑，順德頒布《順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，之后集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在順德全面鋪開(kāi)。2011年3月，順德區(qū)政府又頒布相關(guān)規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整和完善。


“此次征詢公眾意見(jiàn)，是為加強(qiáng)集體建設(shè)用地管理，規(guī)范集體建設(shè)用地市場(chǎng)秩序，**集體建設(shè)用地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和高效集約利用?！痹摼窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，該辦法是結(jié)合順德區(qū)實(shí)際和率先建設(shè)廣東省高質(zhì)量發(fā)展體制機(jī)制改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)的迫切需求。





根據(jù)辦法，今后順德集體建設(shè)用地出讓（租賃）必須納入本區(qū)域建設(shè)用地供應(yīng)年度計(jì)劃，實(shí)行全區(qū)統(tǒng)籌安排供應(yīng)。另外集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地上合法建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。


“通過(guò)流轉(zhuǎn)方式取得的集體建設(shè)用地不得用于住宅或類似住宅的居住用房開(kāi)發(fā)建設(shè)，也不得將地上已有的其他用途用房改為居住用房?！痹撠?fù)責(zé)人指出，經(jīng)批準(zhǔn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房及村居社區(qū)公寓除外。


為了激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)，此次順德區(qū)提出產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地用于多層廠房和商服用途的招商項(xiàng)目的，可進(jìn)行分拆、登記并允許銷售。該局指出，該辦法有效期為3年，實(shí)施后原《順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。
終止收購(gòu)星恒電源 萬(wàn)通地產(chǎn)跨界新能源遇挫


商報(bào)訊(記者 崔啟斌 馬換換)本擬斥資近32億元通過(guò)收購(gòu)星恒電源股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“星恒電源”)涉足新能源領(lǐng)域，不料籌劃近5個(gè)月，萬(wàn)通地產(chǎn)(600246)的愿景較終落空。12月16日晚間，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司終止收購(gòu)星恒電源的78.284%股份。


今年7月30日，萬(wàn)通地產(chǎn)首次披露了關(guān)于收購(gòu)星恒電源78.284%股份的公告。彼時(shí)公告顯示，此次交易星恒電源100%股權(quán)的估值為40.5億元左右，萬(wàn)通地產(chǎn)收購(gòu)星恒電源合計(jì)78.284%股權(quán)的交易總價(jià)款為31.7億元左右。萬(wàn)通地產(chǎn)受讓星恒電源近八成股權(quán)來(lái)自3個(gè)轉(zhuǎn)讓方，星恒電源第一大股東泉州市啟源納川新能源產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)(以下簡(jiǎn)稱“啟源納川”)出讓其持有的星恒電源64.897%股權(quán)，第二大股東蘇州晟邁股權(quán)投資中心(有限合伙)出讓其持有的星恒電源6.72%股權(quán)，第四大股東陳志江出讓其持有的星恒電源6.667%股權(quán)。


據(jù)了解，星恒電源目前的第一大股東啟源納川是上市公司納川股份旗下的股權(quán)投資企業(yè)。


資料顯示，星恒電源于2003年成立，主要從事動(dòng)力鋰電池的研發(fā)、生產(chǎn)、銷售，在國(guó)內(nèi)率先實(shí)現(xiàn)了電池的二次壽命和梯次利用，其主要瞄準(zhǔn)新能源汽車和輕型車市場(chǎng)。在新能源汽車領(lǐng)域，星恒電源自2014年起開(kāi)始布局。


值得一提的是，星恒電源近年來(lái)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)非常亮眼。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，在2014-2017年以及2018年1-3月，星恒電源實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別約為3億元、4.75億元、10.18億元14.36億元以及3.08億元；當(dāng)期對(duì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)分別約為1315萬(wàn)元、3455萬(wàn)元、1.04億元、2.02億元以及3660萬(wàn)元。


而萬(wàn)通地產(chǎn)主要涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售與商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)、房地產(chǎn)金融等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式為自主開(kāi)發(fā)銷售為主，公司聚焦京津冀地區(qū)、上海、杭州、成都一線城市和二線城市。公司的業(yè)務(wù)架構(gòu)為“以住宅地產(chǎn)為主、商業(yè)多元業(yè)務(wù)為輔”。這也意味著，若交易順利完成，萬(wàn)通地產(chǎn)將控股星恒電源，公司將增加新能源電池業(yè)務(wù)。遺憾的是，上述事項(xiàng)較終折戟。


對(duì)于終止收購(gòu)星恒電源的原因，萬(wàn)通地產(chǎn)表示，公司與交易各方未能就本次交易優(yōu)化及后續(xù)完善措施等重要法律及商業(yè)安排達(dá)成一致，加之市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生重大變化，繼續(xù)推進(jìn)交易面臨較大的不確定性因素。綜上考慮，公司認(rèn)為本次交易無(wú)法按計(jì)劃繼續(xù)推進(jìn)實(shí)施，公司決定終止本次交易相關(guān)事項(xiàng)。


據(jù)了解，歷經(jīng)2015年業(yè)績(jī)虧損之后，萬(wàn)通地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)?016年開(kāi)始回暖，尤其在2017年萬(wàn)通地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤(rùn)約為3.56億元，同比上漲了215.53%。根據(jù)萬(wàn)通地產(chǎn)較新披露的三季報(bào)顯示，公司在今年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤(rùn)約為3.39億元，同比上漲200.34%。


針對(duì)相關(guān)問(wèn)題，商報(bào)記者致電萬(wàn)通地產(chǎn)董秘辦公室進(jìn)行采訪，不過(guò)未有人接聽(tīng)。

2017年，在寫字樓竣工面積總量同比進(jìn)一步提升的情況下，國(guó)內(nèi)寫字樓迎來(lái)大量的供應(yīng)，其中就有10個(gè)新的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目入市，建筑面積共計(jì)753,344平方米，這使得的甲級(jí)寫字樓總存量突破千萬(wàn)大關(guān)，達(dá)1005萬(wàn)平方米。


進(jìn)入2018年，北上廣深等幾座主要城市，仍有許多項(xiàng)目入市，但在寫字樓總體投資增速下降的背景下，隨后的一段時(shí)間內(nèi)，新增供應(yīng)的步伐有所放緩。這將對(duì)許多城市的甲級(jí)寫字樓供需產(chǎn)生重大影響，從而改變寫字樓租戶和業(yè)主的動(dòng)態(tài)關(guān)系。


另一方面，作為辦公的延伸業(yè)態(tài)，聯(lián)合辦公面對(duì)眼前的藍(lán)海，其總體規(guī)模仍在不斷發(fā)展，城市布局的范圍也在逐漸擴(kuò)大，而關(guān)于該領(lǐng)域內(nèi)模式的選擇、規(guī)模的追求、盈利的支點(diǎn)等問(wèn)題，終在各方主體的角力中逐漸清晰。


寫字樓投資增速放緩與空置率難題


回看近幾年的數(shù)據(jù)，2018年之前的幾年中，盡管辦公樓投資額、竣工面積逐年上漲，但投資增速卻一直呈下降趨勢(shì)；而新開(kāi)工面積的增速?gòu)?015年開(kāi)始就一直為負(fù)值。2018年前9月，辦公樓投資增速、新開(kāi)工面積增速、竣工面積增速皆為負(fù)值，表現(xiàn)較為疲軟。




數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 觀點(diǎn)指數(shù)整理


顯然，房企在利潤(rùn)平衡的過(guò)程中，現(xiàn)金流成為它們考量的重要因素，對(duì)商辦市場(chǎng)規(guī)模追求的意愿已沒(méi)有此前那么強(qiáng)烈。而緩流見(jiàn)沉沙，當(dāng)增速不再成為主角，存量與空置率則變成了各座城市關(guān)注的焦點(diǎn)。


數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，、上海、深圳、廣州的寫字樓存量分別為1048.6萬(wàn)平方米、880萬(wàn)平方米、500多萬(wàn)平方米以及466.6平方米。第三季度，四座一線城市的空置率總體較低，處于4%至15%之間；寫字樓租金仍為較高，達(dá)442.4元/平方米/月。


前三季度，寫字樓市場(chǎng)土地供應(yīng)不斷收緊，核心區(qū)域土地資源越發(fā)稀缺，導(dǎo)致空置率近期內(nèi)上漲幅度不會(huì)過(guò)大；同時(shí)伴隨著四環(huán)限增新建商辦項(xiàng)目的政策加持，商業(yè)用地供給面臨斷檔，拿地成本也將越來(lái)越高。在此形勢(shì)之下，核心區(qū)商業(yè)用地及寫字樓項(xiàng)目未來(lái)三年內(nèi)價(jià)值有望推向新高。




數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 觀點(diǎn)指數(shù)整理


第三季度，上海寫字樓在新增供應(yīng)節(jié)奏放緩的情況下，由于市場(chǎng)可供選擇多元，租戶決策時(shí)間延長(zhǎng)，同時(shí)加上受到P2P深度洗牌及共享辦公進(jìn)入兼并收購(gòu)時(shí)代的影響，整體凈吸納量下降為13.1萬(wàn)平方米。該季度總共有32.4萬(wàn)平方米新增面積入市，于是在供求關(guān)系的作用下，全市空置率環(huán)比小幅上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至14.7%。


另外，在政策驅(qū)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的推進(jìn)下，廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求保持高位，但在第三季度，廣州全市并沒(méi)有新增寫字樓供應(yīng)入市，因此空置率降至4.3%，環(huán)比減少1.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是廣州寫字樓市場(chǎng)近10年來(lái)的較低值。


相對(duì)于一線城市較為旺盛的租賃需求以及成熟的市場(chǎng)，二線城市空置率卻普遍偏高，二線城市寫字樓的存量大概在150至350萬(wàn)平方米之間，與一線城市有著較大的差距。第三季度，成都、重慶、武漢、等城市寫字樓的空置率皆處于高位，較高值達(dá)42.9%。


而城市寫字樓空置率的壓力，往往能在聯(lián)合辦公的發(fā)展中得到緩解。


比如，第三季度的聯(lián)合辦公品牌迅速擴(kuò)張，F(xiàn)unwork、ATLAS在該季度均有5,000平方米以上的租賃成交，于是推動(dòng)了城市空置率下降至25.5%。而由于目前寬松的落戶政策及積極的招商引資政策，吸引了不少創(chuàng)業(yè)公司及全國(guó)性的企業(yè)落戶，預(yù)計(jì)未來(lái)寫字樓市場(chǎng)租賃需求將持續(xù)旺盛。


而三季度，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)保持上半年的活躍度，租金環(huán)比上漲2.4%。其中，正是由于聯(lián)合辦公、TMT行業(yè)需求旺盛等因素，令全市空置率環(huán)比下跌4.3個(gè)百分點(diǎn)。該季度凈吸納達(dá)11.26萬(wàn)平方米，至此，前三季度累計(jì)吸納量已逾去年全年總吸納量。


聯(lián)合辦公規(guī)模藍(lán)海


自2010年開(kāi)始，共享經(jīng)濟(jì)成為聚焦的熱點(diǎn)，無(wú)論創(chuàng)業(yè)還是資本都在追逐這個(gè)風(fēng)口。在共享經(jīng)濟(jì)中，往往涉及到三大主體，即商品或服務(wù)的需求方、供給方和共享經(jīng)濟(jì)平臺(tái)。作為共享經(jīng)濟(jì)平臺(tái)，無(wú)論酒店短租、還是聯(lián)合辦公，都打破了原有的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，通過(guò)資源共享的方式，降低消費(fèi)成本，提升消費(fèi)者的體驗(yàn)感，較終找到自己的立足之地。


近幾年，人口紅利下降、產(chǎn)能過(guò)剩、城市人口壓力增加，為中國(guó)眾多行業(yè)向創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型提供了契機(jī)。而國(guó)家鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的利好，讓市場(chǎng)主體新注冊(cè)數(shù)量達(dá)到新高點(diǎn)。2017年，全國(guó)新設(shè)市場(chǎng)主體1924.9萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)16.6%，預(yù)計(jì)2018年將增至2244.4萬(wàn)戶。




數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理


初創(chuàng)企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公空間需求的日益增加，推動(dòng)了該領(lǐng)域的發(fā)展。從2015年開(kāi)始，聯(lián)合辦公行業(yè)就開(kāi)始出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。


數(shù)據(jù)顯示，2017年底，聯(lián)合辦公達(dá)到約90億元的市場(chǎng)規(guī)模，總管理面積為700萬(wàn)平方米。而截至2018年9月底，中國(guó)聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商平臺(tái)已過(guò)300多家，總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá)1200萬(wàn)平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬(wàn)個(gè)。


預(yù)計(jì)到2022年，中國(guó)聯(lián)合辦公面積接近8000萬(wàn)平方米，占商業(yè)辦公物業(yè)面積的15%。另一方面，目前中國(guó)聯(lián)合辦公的滲透率為2%，而在歐洲該項(xiàng)數(shù)據(jù)是4.8%，在倫敦甚至已經(jīng)達(dá)到了7.1%。由此看來(lái)，提升滲透率的過(guò)程，就是國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公逐漸兌現(xiàn)潛力的體現(xiàn)。


事實(shí)上，我們也看到了中國(guó)的聯(lián)合辦公空間正在以平均每年不低于 50%的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。有預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，到2030年，至少有30%的辦公空間成為聯(lián)合辦公空間。聯(lián)合辦公正在逐漸成長(zhǎng)為未來(lái)主流的辦公模式。


城市布局：往二三線下沉


毋庸置疑的是，聯(lián)合辦公在國(guó)內(nèi)仍然處于發(fā)展初期。在過(guò)去的幾年間，一線城市的聯(lián)合辦公規(guī)模得到迅速的發(fā)展，經(jīng)過(guò)2017年的規(guī)模競(jìng)速，進(jìn)入2018年，聯(lián)合辦公企業(yè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目中過(guò)85%的網(wǎng)點(diǎn)分布在、上海、廣州、深圳這四個(gè)一線城市中。


但聯(lián)合辦公的布局仍然十分分散。例如，在和上海這種相對(duì)成熟的聯(lián)合辦公市場(chǎng)，在城市中只運(yùn)營(yíng)一個(gè)聯(lián)合辦公空間的聯(lián)合辦公品牌非常少。而在其他市場(chǎng)，比如深圳和廣州，在城市中只運(yùn)營(yíng)一個(gè)聯(lián)合辦公空間的聯(lián)合辦公品牌有很多。


此外，我們可以看出，在布局的一線城市中，聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)從產(chǎn)業(yè)園區(qū)、乙級(jí)寫字樓等成本低廉的區(qū)域開(kāi)始逐漸向城市地標(biāo)性商辦建筑內(nèi)擴(kuò)張，越來(lái)越多的聯(lián)合辦公網(wǎng)點(diǎn)入駐CBD、金融中心等具有高端寫字樓的區(qū)域，租金坪效也逐漸升高。


一般認(rèn)為，聯(lián)合辦公空間通常比傳統(tǒng)辦公空間密度更大，但往往更具成本優(yōu)勢(shì)。例如，新加坡一個(gè)典型的聯(lián)合辦公工位，可能比傳統(tǒng)辦公空間里的辦公工位成本節(jié)約50%。即使考慮密度因素之后，聯(lián)合辦公空間的租用成本也比傳統(tǒng)辦公空間低5%左右。




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經(jīng)估計(jì)，目前國(guó)內(nèi)各城市聯(lián)合辦公的平均租金水平中，以384元排在首位，上海、深圳、廣州則分別以315元、235元、176元的數(shù)值分列其后。而經(jīng)過(guò)新一輪的布局之后，聯(lián)合辦公已把業(yè)態(tài)范圍拓展至一線城市以外；在新一線或二線城市中，杭州、青島、南京、武漢、廈門等的平均租金則處在100元至150元左右。


許多中小企業(yè)對(duì)聯(lián)合辦公的需求仍在上升，而大型企業(yè)雖然不會(huì)用聯(lián)合辦公空間替換或上海的傳統(tǒng)辦公室，但是他們可能會(huì)在二線城市采用靈活的辦公模式，建立分支辦公場(chǎng)所。這為聯(lián)合辦公城市布局的下沉提供了動(dòng)力。




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從品牌的角度來(lái)看，優(yōu)客工場(chǎng)作為全國(guó)布局較廣、城市較多的運(yùn)營(yíng)商，其觸角甚至已經(jīng)伸向了襄陽(yáng)等三線城市。此外，WeWork中國(guó)將于2018年拓展業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)至8個(gè)新城市，其中就包括、蘇州和武漢在內(nèi)的二線城市。


而據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商數(shù)量占比達(dá)5%，重慶、廈門已占比3%，雖然與一線城市相比仍有一定的差距，但可以看出，非一線城市已逐漸受到許多聯(lián)合辦公品牌的青睞。


目前重慶已有雷格斯、德事商務(wù)中心（TEC）、夢(mèng)想加、俠客島、MFG等過(guò)10個(gè)知名聯(lián)合辦公品牌入駐，布局面積過(guò)12萬(wàn)平米。而成都除了早期入駐的雷格斯、TEC之外，此后的島里、MFG、三文社區(qū)、夢(mèng)想加、SOHO3Q以及WeWork等也紛紛布局。


未來(lái)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，聯(lián)合辦公品牌往二三線下沉的趨勢(shì)還將持續(xù)。




規(guī)模追逐中凸顯頭部效應(yīng)


近幾年，在聯(lián)合辦公的風(fēng)口下，各方主體爭(zhēng)相入局。若從其創(chuàng)始人的履歷來(lái)看，主要分為房企背景與互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)背景。前萬(wàn)科高級(jí)副總裁毛大慶創(chuàng)立優(yōu)客工場(chǎng)、前綠地執(zhí)行副總裁胡京創(chuàng)立Distrii辦伴、SOHO董事長(zhǎng)潘石屹布局SOHO3Q等，都演繹了從地產(chǎn)界到聯(lián)合辦公延伸的故事。而互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)背景的代表，則是氪空間、夢(mèng)想加、納什空間等品牌。


但無(wú)論是哪個(gè)類別的品牌，都在規(guī)模追逐中爭(zhēng)奪話語(yǔ)權(quán)。


其中，優(yōu)客工場(chǎng)延續(xù)著毛大慶生態(tài)圈股權(quán)投資、流量搭載，以及品牌管理輸出的盈利邏輯，利用規(guī)?；臄U(kuò)張覆蓋更多的管理成本，提高項(xiàng)目的整體效率和資源配置的較大效率，同時(shí)優(yōu)化整合和優(yōu)化配置現(xiàn)有的各行各業(yè)的服務(wù)體系，在優(yōu)客工場(chǎng)的生態(tài)體系內(nèi)共生共建。


基于此，優(yōu)客工場(chǎng)開(kāi)啟了一輪并購(gòu)擴(kuò)張競(jìng)速，今年以來(lái)，它已陸續(xù)完成了對(duì)洪泰創(chuàng)新空間、無(wú)界空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、Workingdom、方糖小鎮(zhèn)的并購(gòu)，運(yùn)營(yíng)面積與網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量進(jìn)一步增長(zhǎng)。與此同時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)融資的步伐也在繼續(xù)，估值已達(dá)到124億元。


與優(yōu)客工場(chǎng)一樣，WeWork中國(guó)也有著自己的并購(gòu)與擴(kuò)張路途。今年4月12日，它宣布25億元并購(gòu)裸心社，并于7月份完成了B輪5億美元的融資，為下一步發(fā)展提供“糧草”。目前WeWork中國(guó)的估值已高達(dá)350億元。


此外，一直在對(duì)標(biāo)WeWork的氪空間也不甘示弱。此前氪空間創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)劉成城告訴觀點(diǎn)指數(shù)，氪空間現(xiàn)在是擴(kuò)張期，“規(guī)模優(yōu)先，效益次之”，在保持20%凈利率的基礎(chǔ)上，正加快規(guī)模的拓展速度。根據(jù)他的預(yù)計(jì)，氪空間每月新增聯(lián)合辦公社區(qū)面積約5萬(wàn)平方米；若照此節(jié)奏，氪空間將在2020年底成為全球較大的聯(lián)合辦公社區(qū)。


而作為夢(mèng)想加創(chuàng)始人之一的李文磊也在接受采訪時(shí)明確，夢(mèng)想加正在加速擴(kuò)張，在三到五年內(nèi)有上市的計(jì)劃。






隨著業(yè)內(nèi)風(fēng)投的推動(dòng)，聯(lián)合辦公得到了迅速的發(fā)展，在各品牌規(guī)模的競(jìng)速中，該領(lǐng)域還會(huì)延續(xù)一段時(shí)間的整合，許多小品牌管理的聯(lián)合辦公空間會(huì)被整合到大品牌中，頭部效應(yīng)繼續(xù)凸顯。


相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前運(yùn)營(yíng)面積前十的聯(lián)合辦公品牌，其管理的面積總和為383.3萬(wàn)平方米，占全國(guó)聯(lián)合辦公總運(yùn)營(yíng)面積的31.94%；工位數(shù)量前十名的運(yùn)營(yíng)商工位總和為56.6萬(wàn)個(gè)，已占全國(guó)聯(lián)合辦公工位數(shù)量的28.3%。


探索增值服務(wù)與智能辦公


在行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時(shí)，聯(lián)合辦公的盈利模式往往也成為關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)主要還是依賴收租的“二房東”模式。即從地產(chǎn)商拿到低價(jià)寫字樓，經(jīng)過(guò)再裝修后，租用給入駐企業(yè)，管理費(fèi)或者租金的租賃差是基礎(chǔ)收入。但在該行業(yè)的收入結(jié)構(gòu)中，租金收入仍占比80%左右，增值業(yè)務(wù)收入和政府補(bǔ)貼各占10%。


業(yè)內(nèi)人士有一個(gè)共識(shí)，即聯(lián)合辦公“二房東”雖可解決眼前盈利困境，但不可能一直做下去。租金并不能為共享辦公從業(yè)企業(yè)帶來(lái)大規(guī)模的盈利，在用戶規(guī)模與品牌價(jià)值的基礎(chǔ)之上建構(gòu)的增值服務(wù)，才是聯(lián)合辦公行業(yè)后續(xù)盈利的關(guān)鍵點(diǎn)。


隨著行業(yè)的整合，從業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式逐漸完善，在用戶規(guī)模積累至一定程度后，可以針對(duì)用戶開(kāi)展不同的增值服務(wù)。具體而言，聯(lián)合辦公可以提供交友、商務(wù)、成長(zhǎng)及其他配套服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上做衍生，比如投資孵化、社群收入、撮合成交等。


比如氪空間，其為企業(yè)提供全生命周期的辦公空間解決方案，具體有辦公基礎(chǔ)服務(wù)、多元生活服務(wù)、創(chuàng)投服務(wù)、企業(yè)生態(tài)服務(wù)等四類。因此，它的收入來(lái)源除了工位服務(wù)費(fèi)外，還有來(lái)自包括與第三方企業(yè)合作提供的服務(wù)所帶來(lái)的非工位收入。


而聚焦增值服務(wù)的軟實(shí)力，還需要在硬實(shí)力上打造智能辦公系統(tǒng)，這也成為行業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)配置。不同于傳統(tǒng)寫字樓，聯(lián)合辦公空間更強(qiáng)調(diào)用戶的體驗(yàn)。聯(lián)合辦公企業(yè)深耕用戶實(shí)質(zhì)需求，采用人工智能、大數(shù)據(jù)技術(shù)、云計(jì)算等技術(shù)，提高辦公智能化水平，提升用戶體驗(yàn)。


如通過(guò)管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對(duì)聯(lián)合辦公空間人員流動(dòng)的管理監(jiān)控、通過(guò)人臉識(shí)別等人工智能實(shí)現(xiàn)辦公人員身份認(rèn)證、考勤管理等，為企業(yè)提供更高效的辦公場(chǎng)景服務(wù)。運(yùn)營(yíng)商們逐漸重視智能辦公系統(tǒng)的打造。今年9月，優(yōu)客工場(chǎng)宣布以2億元并購(gòu)智能化辦公平臺(tái)“火箭科技”，全力布局互聯(lián)網(wǎng)與智慧辦公，就是其中一個(gè)例子。


據(jù)悉，完成收購(gòu)后，優(yōu)客工場(chǎng)將為火箭科技的智慧化解決方案提供線下使用場(chǎng)景，火箭科技則將幫助優(yōu)客工場(chǎng)在智能會(huì)議、智能日程、智能門禁和智慧協(xié)作方式等領(lǐng)域展開(kāi)大規(guī)模產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與智能辦公模式創(chuàng)新。

寫字樓市場(chǎng)發(fā)展前景分析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，與買賣服務(wù)成為現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中的新的產(chǎn)業(yè)，2016年，寫字樓發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，尤其是在一些國(guó)際化大都市，那么2017年，它又有著怎樣的發(fā)展前景呢，我們看一下。
相當(dāng)著名投資家之一美國(guó)江恩曾說(shuō)過(guò)：順應(yīng)趨勢(shì)，花全部的時(shí)間研究市場(chǎng)的正確走勢(shì)，盡力保持一致，利潤(rùn)就會(huì)滾滾而來(lái)?？梢?jiàn)，想要獲取更多價(jià)值，率先了解市場(chǎng)至關(guān)重要。
市場(chǎng)需求量增加，助力寫字樓市場(chǎng)前景叫好
根據(jù)相當(dāng)新《CBRE大*區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告》數(shù)據(jù)整理顯示：中國(guó)經(jīng)濟(jì)格局切換，向下的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)與向上的新經(jīng)濟(jì)交錯(cuò)而行，中資企業(yè)相對(duì)進(jìn)取的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)將使其繼續(xù)擔(dān)綱寫字樓市場(chǎng)新增需求主力，占比將從2016年的83.4%進(jìn)一步上行。在傳統(tǒng)金融業(yè)方面，2016年金融行業(yè)成為寫字樓市場(chǎng)新增需求的主要來(lái)源，占比31.4%。而科技行業(yè)因行業(yè)整合迅速，辦公樓需求也呈現(xiàn)增長(zhǎng)迅捷而多變的特點(diǎn)。綜上所言，中國(guó)寫字樓市場(chǎng)需求量整體持續(xù)增加，這將助力2017寫字樓市場(chǎng)前景叫好。
寫字樓所處的位置，直接影響其發(fā)展前景和投資收益
當(dāng)大多數(shù)人還把地段地段還是地段當(dāng)座右銘時(shí)，有遠(yuǎn)見(jiàn)的人，早已行動(dòng)。在國(guó)內(nèi)，、等一線城市市場(chǎng)，TMT(科技、媒體、電信)行業(yè)辦公樓需求強(qiáng)勁，具有較大影響力的企業(yè)辦公選址均傾向于交通便利、配套設(shè)施完善的優(yōu)質(zhì)寫字樓。所以，不難看出，對(duì)于企業(yè)而言，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)下，企業(yè)房地產(chǎn)策略中交通便利與優(yōu)越地理位置，仍舊是未來(lái)的重要發(fā)展趨勢(shì)。
外媒報(bào)道，有消息人士指出，海航放棄租用中國(guó)香港中環(huán)交易廣場(chǎng)三期8層的辦公室，以減少債務(wù)。


據(jù)悉，業(yè)主中國(guó)香港置地集團(tuán)已經(jīng)為部分樓層招租。但該集團(tuán)發(fā)言人回應(yīng)稱，不評(píng)論個(gè)別租約的傳聞。


據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，根據(jù)土地注冊(cè)處資料，海航簽署了一份為期9年的租約，原本于今年6月生效，直至2027年5月。其中，租金每平方尺140港元，相當(dāng)于月租1200萬(wàn)港元。棄租后，海航每年可以節(jié)省約1.44億港元。


另外，早前有報(bào)道指出，陷入財(cái)務(wù)困境的海航集團(tuán)在*及債權(quán)人施壓下，擬洽售及退出多家中資銀行、險(xiǎn)商等持股，包括計(jì)劃在未來(lái)18個(gè)月內(nèi)逐步悉售德銀股份以縮減資產(chǎn)負(fù)債表，亦正計(jì)劃以10億美元（約78億港元）出售集裝箱出租公司Seaco。


海航目標(biāo)是將總資產(chǎn)減少約三分之一，至約8000億元人民幣。截至6月底，該集團(tuán)總資產(chǎn)約1.1萬(wàn)億元人民幣。
上海首批千余套商業(yè)用房改建為租賃住房即將完成


申城首批存量商業(yè)用房更新改建為租賃住房的項(xiàng)目即將完成，分別位于長(zhǎng)寧區(qū)和閔行區(qū)，兩個(gè)項(xiàng)目將推出千余套租賃房源，預(yù)計(jì)今年年底完成改建工作，并為租客打造全新的租住服務(wù)。





為支持租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，早在2016年**辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中就明確提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。


日前，記者走進(jìn)長(zhǎng)寧區(qū)昭化東路與曹家堰路交叉口的原環(huán)保大樓，這是一幢建于1996年的老舊辦公樓，經(jīng)過(guò)系列更新改造后，華麗轉(zhuǎn)變?yōu)槌窃⒓?jí)社區(qū)·華山路店。這也是申城首批租賃住房更新改建項(xiàng)目之一，目前更新已經(jīng)進(jìn)入收尾階段。未來(lái)，這里服務(wù)對(duì)象主要是對(duì)生活品質(zhì)有較高追求的城市菁英，推出的租賃房源面積段有套內(nèi)約40-65平方米和套內(nèi)約83-110平方米。在緊鄰地鐵八號(hào)線江月路站的另一個(gè)存量改建租賃住房項(xiàng)目——閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的城寓活力社區(qū)·江月路店，將滿足更多年輕人才租住需求，主力推出套內(nèi)23-33平方米、套內(nèi)約40平方米的租賃房源。





“對(duì)于大部分租客來(lái)說(shuō)，希望支付的租金相對(duì)較低，還可獲得更多便捷的服務(wù)。未來(lái)，這里不僅是居住小區(qū)，還是社區(qū)，更是創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)?！鄙虾５禺a(chǎn)集團(tuán)旗下上海城方租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司董事、總經(jīng)理鄭華表示，除了提供租賃房源外，城方還為人才提供更好的生活和發(fā)展服務(wù)，包括文化娛樂(lè)、生鮮便利、輕食客廳、健身康養(yǎng)、形象美學(xué)和品牌食集等6大生活類配套，以及包括創(chuàng)新孵化、數(shù)字平臺(tái)、科技物聯(lián)、能源管理在內(nèi)的4大發(fā)展類配套。以城寓級(jí)社區(qū)·華山路店為例，一樓有社區(qū)共享客廳——城方自營(yíng)的“城方堂”，為租客提供輕食、社交、商務(wù)等服務(wù)的公共空間，這在每一個(gè)租賃住房社區(qū)均會(huì)配置；另外一樓還有特色商業(yè)等設(shè)施。城寓級(jí)社區(qū)·華山路店15-16層還設(shè)置有創(chuàng)客空間，為城市菁英人才提供相關(guān)配套服務(wù)。


據(jù)悉，“十三五”期間，上海規(guī)劃新增供應(yīng)租賃住房70萬(wàn)套，新增代理經(jīng)租房源30萬(wàn)套（間）左右。到2020年，上海將基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)體系。


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