初期根據(jù)客戶要求制定合理的辦公室方案，根據(jù)客戶的核心業(yè)務(wù)及政府支持政策推薦適宜區(qū)域的辦公地點(diǎn)，中期協(xié)助客戶與出租方簽訂租賃合同，后期協(xié)助客戶處理辦公室租賃后所遇到的各種問題，讓客戶能夠?qū)Ｗ⒂诤诵臉I(yè)務(wù)的發(fā)展。
寫字樓的租金一般都會(huì)涉及到一個(gè)重要的因素就是租賃期的遞增，一般租期過一年以上的租賃期都會(huì)有不同程度的遞增，一般是從第2年或者第三年開始月租金開始遞增5%-8%,有個(gè)別的大廈連管理費(fèi)也一起遞增。
另外寫字樓租賃的時(shí)候一般時(shí)間會(huì)比較的長，租寫字樓一般必須要租至少一年以上，三年以下，如果考慮半年或者幾個(gè)月的，只有極少數(shù)商務(wù)核心會(huì)做，而且多數(shù)面積都是很小、價(jià)格較高的。租期過三年的，一般業(yè)主不意，或者是需要一定幅度的遞增。
寫字樓租賃的時(shí)間是比較長的，所以在租賃寫字樓的時(shí)候一定要提前給房東商量好價(jià)格，同時(shí)寫字樓一般都是有一個(gè)免租期，可以在給房東進(jìn)行商量的時(shí)候盡可能的把免租期的價(jià)格往后面這樣也是無形當(dāng)中降低的了房租。
一：專業(yè)化
寫字樓是企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，與早期商住一體的辦公環(huán)境嚴(yán)格區(qū)分，在建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面更加專業(yè)，讓企業(yè)體驗(yàn)真正的高速辦公。
二：智能化
所謂的5A級(jí)智能化寫字樓，其實(shí)是指辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、FA：消防自動(dòng)化系統(tǒng)、SA：安保自動(dòng)化系統(tǒng)、BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)。
三：多樣化
能夠滿足辦公以外的休閑、購物、娛樂等多樣性消費(fèi)是寫字樓實(shí)力的又一。
四：高端化
高端化的寫字樓在節(jié)能減排、綠色環(huán)保、人文理念上更勝一籌，高端物業(yè)形態(tài)也讓寫字樓的含金量大大提高。
五：交通便利
便捷的交通，四通八達(dá)的路網(wǎng)以及輻射全城的交通動(dòng)線，是高端寫字樓的又一大。
六：升值空間
綜上，具備以上五點(diǎn)之外，在城市演變的過程中，能夠從眾多同類產(chǎn)品脫穎而出，前景自然十分廣闊。
公司租寫字樓的注意事項(xiàng)：
1：物業(yè)是否包含取暖和制冷，加班是否有沒有空調(diào)延時(shí)費(fèi)。
2：樓宇的使用率用來測算當(dāng)前辦公室純使用面積是否可以完成功能的配備。
3：如果是金融行業(yè)大都需要，雙路供電，雙路分為真雙路假雙路。房產(chǎn)證是必須要出示的，如果包租轉(zhuǎn)租的出租方是否具備原業(yè)主提供的協(xié)助注冊(cè)委托證明。
4：在裝修過程中消防和空調(diào)是否*。
5：談判時(shí)候把免租期和裝修期的概念獨(dú)立出來。
6：注意出租方如果是個(gè)人。
甲級(jí)寫字樓市場
根據(jù)第一戴維斯研究部市場調(diào)研顯示，2019年三季度，甲級(jí)寫字樓市場迎來三座新增寫字樓供應(yīng)，全部位于非核心商務(wù)區(qū)，拉動(dòng)全市甲級(jí)寫字樓空置率小幅上升，環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至6.5%。而核心商務(wù)區(qū)繼續(xù)受供應(yīng)缺乏影響，空置率維持在極低水平；非核心商務(wù)區(qū)則表現(xiàn)活躍，成交多以大面積租賃為主，去化速度較快。全市平均租金實(shí)現(xiàn)連續(xù)六個(gè)季度環(huán)比增長，達(dá)到人民幣每平方米每月366.9元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上漲3.7%和11.4%。
由于CBD核心區(qū)中服地塊及麗澤金融商務(wù)區(qū)的寫字樓項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)難以投入使用，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間甲級(jí)寫字樓市場將面臨供應(yīng)缺乏的挑戰(zhàn)。受此影響，預(yù)計(jì)全市的租平將繼續(xù)穩(wěn)步提升；同時(shí)，在較新的城市規(guī)劃政策的指引下，寫字樓市場的去中心化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，部分非核心商務(wù)區(qū)如望京等將進(jìn)一步承接來自核心商務(wù)區(qū)的需求外溢，進(jìn)而形成新的供需關(guān)系。近年來非核心商圈迎來高質(zhì)量的發(fā)展，其樓宇品質(zhì)、交通通達(dá)性有了巨大的提升，而去中心化的趨勢(shì)及多元化的租賃需求將有效推動(dòng)非核心區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅某墒炫c壯大。




























零售市場
零售市場方面，2019年1-8月，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速為4.4%，繼續(xù)維持在相對(duì)較低水平。盡管零售消費(fèi)增速略顯低迷，但商業(yè)零售市場整體表現(xiàn)仍較平穩(wěn)，本季度零售市場迎來一個(gè)新增項(xiàng)目開業(yè)，即位于的天街。根據(jù)第一戴維斯研究部市場調(diào)研顯示，全市商業(yè)零售市場的平均入住率及租平均錄得小幅提升，其中全市購物中心入住率環(huán)比小幅上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至93.3%，全市購物中心首層平均租金為人民幣每平方米每月940.7元，租金指數(shù)環(huán)比和同比分別上升1.2%和2.7%。
來源：房訊網(wǎng)
編輯：wangdc

上海首批千余套商業(yè)用房改建為租賃住房即將完成


申城首批存量商業(yè)用房更新改建為租賃住房的項(xiàng)目即將完成，分別位于長寧區(qū)和閔行區(qū)，兩個(gè)項(xiàng)目將推出千余套租賃房源，預(yù)計(jì)今年年底完成改建工作，并為租客打造全新的租住服務(wù)。





為支持租賃住房市場發(fā)展，早在2016年**辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中就明確提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。


日前，記者走進(jìn)長寧區(qū)昭化東路與曹家堰路交叉口的原環(huán)保大樓，這是一幢建于1996年的老舊辦公樓，經(jīng)過系列更新改造后，華麗轉(zhuǎn)變?yōu)槌窃⒓?jí)社區(qū)·華山路店。這也是申城首批租賃住房更新改建項(xiàng)目之一，目前更新已經(jīng)進(jìn)入收尾階段。未來，這里服務(wù)對(duì)象主要是對(duì)生活品質(zhì)有較高追求的城市菁英，推出的租賃房源面積段有套內(nèi)約40-65平方米和套內(nèi)約83-110平方米。在緊鄰地鐵八號(hào)線江月路站的另一個(gè)存量改建租賃住房項(xiàng)目——閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的城寓活力社區(qū)·江月路店，將滿足更多年輕人才租住需求，主力推出套內(nèi)23-33平方米、套內(nèi)約40平方米的租賃房源。





“對(duì)于大部分租客來說，希望支付的租金相對(duì)較低，還可獲得更多便捷的服務(wù)。未來，這里不僅是居住小區(qū)，還是社區(qū)，更是創(chuàng)業(yè)孵化區(qū)?！鄙虾５禺a(chǎn)集團(tuán)旗下上海城方租賃住房運(yùn)營管理有限公司董事、總經(jīng)理鄭華表示，除了提供租賃房源外，城方還為人才提供更好的生活和發(fā)展服務(wù)，包括文化娛樂、生鮮便利、輕食客廳、健身康養(yǎng)、形象美學(xué)和品牌食集等6大生活類配套，以及包括創(chuàng)新孵化、數(shù)字平臺(tái)、科技物聯(lián)、能源管理在內(nèi)的4大發(fā)展類配套。以城寓級(jí)社區(qū)·華山路店為例，一樓有社區(qū)共享客廳——城方自營的“城方堂”，為租客提供輕食、社交、商務(wù)等服務(wù)的公共空間，這在每一個(gè)租賃住房社區(qū)均會(huì)配置；另外一樓還有特色商業(yè)等設(shè)施。城寓級(jí)社區(qū)·華山路店15-16層還設(shè)置有創(chuàng)客空間，為城市菁英人才提供相關(guān)配套服務(wù)。


據(jù)悉，“十三五”期間，上海規(guī)劃新增供應(yīng)租賃住房70萬套，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）左右。到2020年，上海將基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。
高力國際在4月18日上海記者會(huì)表示，2019與2019年浦東將有大量寫字樓供應(yīng)項(xiàng)目集中入市，年均供應(yīng)量大約為60萬平方米。


據(jù)高力國際預(yù)測，2019-2022五年間，浦東寫字樓將新增供應(yīng)165萬平方米，其中前灘的供應(yīng)量將總量的一半，達(dá)84萬平方米，是供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。


相對(duì)而言，包括小陸家嘴與竹園在內(nèi)的核心區(qū)的新增供應(yīng)將十分有限，總量為31萬平方米，且2019年之后將幾乎再無新增供應(yīng)。


觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，高力國際認(rèn)為，未來浦東優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)的增速仍無法滿足未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，升級(jí)擴(kuò)容刻不容緩。


另據(jù)其表示，隨著靈活辦公的進(jìn)一步發(fā)展，靈活辦公在優(yōu)質(zhì)寫字樓中不斷擴(kuò)張。截止2017年底，靈活辦公行業(yè)在上海

順德：多層廠房和商服招商項(xiàng)目可分拆、登記銷售


12月17日，記者從佛山市順德區(qū)國土城建和水利局獲悉，該局正在征詢《順德區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”）公眾意見。該辦法指出通過流轉(zhuǎn)方式取得的集體建設(shè)用地不得進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)，另外產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地用于多層廠房和商服用途的招商項(xiàng)目，可進(jìn)行分拆、登記并允許銷售。





2002年12月，為給廣東省集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)尋找路徑，順德頒布《順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，之后集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在順德全面鋪開。2011年3月，順德區(qū)政府又頒布相關(guān)規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整和完善。


“此次征詢公眾意見，是為加強(qiáng)集體建設(shè)用地管理，規(guī)范集體建設(shè)用地市場秩序，**集體建設(shè)用地所有者和使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和高效集約利用?！痹摼窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，該辦法是結(jié)合順德區(qū)實(shí)際和率先建設(shè)廣東省高質(zhì)量發(fā)展體制機(jī)制改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)的迫切需求。





根據(jù)辦法，今后順德集體建設(shè)用地出讓（租賃）必須納入本區(qū)域建設(shè)用地供應(yīng)年度計(jì)劃，實(shí)行全區(qū)統(tǒng)籌安排供應(yīng)。另外集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押時(shí)，其地上合法建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押。


“通過流轉(zhuǎn)方式取得的集體建設(shè)用地不得用于住宅或類似住宅的居住用房開發(fā)建設(shè)，也不得將地上已有的其他用途用房改為居住用房。”該負(fù)責(zé)人指出，經(jīng)批準(zhǔn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房及村居社區(qū)公寓除外。


為了激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)，此次順德區(qū)提出產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地用于多層廠房和商服用途的招商項(xiàng)目的，可進(jìn)行分拆、登記并允許銷售。該局指出，該辦法有效期為3年，實(shí)施后原《順德市集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》同時(shí)廢止。


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