深圳城市更新新規(guī)12月起實施 城市更新項目不少于15%土地交政府


為破解深圳土地資源瓶頸，**民生服務(wù)設(shè)施以及重大產(chǎn)業(yè)項目實施，深圳圍繞存量土地二次開發(fā)做文章，近期不斷有新政亮相。昨日，記者從深圳市規(guī)土委獲悉，由該委負(fù)責(zé)制定的《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）已經(jīng)市政府同意予以印發(fā)，將于12月1日起實施?！兑?guī)定》提出，城市更新項目要把不少于15%的土地?zé)o償移交政府，優(yōu)先用于落實城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項目等。


歷史用地處置范圍：用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前


據(jù)悉，目前，深圳土地信息核查、歷史用地處置的相關(guān)政策文件已到期，為此，深圳市規(guī)土委起草了《規(guī)定》，于12月1日起實施。


城市更新單元拆除范圍內(nèi)用地手續(xù)不完善的建成區(qū)，同時符合下列要求的，可納入歷史用地處置范圍：未簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議或已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議但土地或者建筑物未作補償?shù)模▍f(xié)議明確土地或者建筑物不再補償?shù)?，不屬于“未作補償”情形）；用地行為發(fā)生在2009年12月31日之前。


已簽訂征（轉(zhuǎn)）地協(xié)議且土地及建筑物均已按協(xié)議進(jìn)行部分補償?shù)a償未完成的用地，不得納入歷史用地處置范圍。申請歷史用地處置的，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位（以下簡稱“繼受單位”）應(yīng)對拆除范圍內(nèi)符合條件的用地一并申請?zhí)幹谩?br>

由區(qū)城市更新職能部門負(fù)責(zé)權(quán)屬認(rèn)定


　《規(guī)定》提出，將核發(fā)處理意見書、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調(diào)整為區(qū)城市更新職能部門。


為提升城市更新實施效率，《規(guī)定》明確了權(quán)屬認(rèn)定中可簡化手續(xù)的具體情形和可簡化的具體手續(xù)。對符合深府〔2010〕66號文件規(guī)定的處理對象或者國有已出讓用地上無合法手續(xù)的建筑物，在權(quán)屬認(rèn)定中無需辦理規(guī)劃確認(rèn)、土地權(quán)屬證明、房屋安全鑒定、消防驗收或備案、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等手續(xù)，由區(qū)城市更新職能部門核發(fā)權(quán)屬認(rèn)定的處理意見書?！兑?guī)定》還對權(quán)屬認(rèn)定過程中涉及的罰款、地價、契稅繳交要求進(jìn)行了明確。


此外，《規(guī)定》中提出，城市更新單元進(jìn)行歷史用地處置后，政府將處置土地的一定比例交由繼受單位進(jìn)行城市更新，具體比例區(qū)分一般更新單元與更新單元分別確定，其余部分無償移交政府。在交由繼受單位進(jìn)行城市更新的土地中，應(yīng)當(dāng)按照《深圳市城市更新辦法》及其實施細(xì)則等政策文件的要求將不少于15%的土地?zé)o償移交政府。前述移交政府的土地優(yōu)先用于落實城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、城市公共利益項目等。
高力國際在4月18日上海記者會表示，2019與2019年浦東將有大量寫字樓供應(yīng)項目集中入市，年均供應(yīng)量大約為60萬平方米。


據(jù)高力國際預(yù)測，2019-2022五年間，浦東寫字樓將新增供應(yīng)165萬平方米，其中前灘的供應(yīng)量將總量的一半，達(dá)84萬平方米，是供應(yīng)的熱點區(qū)域。


相對而言，包括小陸家嘴與竹園在內(nèi)的核心區(qū)的新增供應(yīng)將十分有限，總量為31萬平方米，且2019年之后將幾乎再無新增供應(yīng)。


觀點地產(chǎn)新媒體了解到，高力國際認(rèn)為，未來浦東優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)的增速仍無法滿足未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，升級擴容刻不容緩。


另據(jù)其表示，隨著靈活辦公的進(jìn)一步發(fā)展，靈活辦公在優(yōu)質(zhì)寫字樓中不斷擴張。截止2017年底，靈活辦公行業(yè)在上海

外媒報道，有消息人士指出，海航放棄租用中國香港中環(huán)交易廣場三期8層的辦公室，以減少債務(wù)。


據(jù)悉，業(yè)主中國香港置地集團已經(jīng)為部分樓層招租。但該集團發(fā)言人回應(yīng)稱，不評論個別租約的傳聞。


據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，根據(jù)土地注冊處資料，海航簽署了一份為期9年的租約，原本于今年6月生效，直至2027年5月。其中，租金每平方尺140港元，相當(dāng)于月租1200萬港元。棄租后，海航每年可以節(jié)省約1.44億港元。


另外，早前有報道指出，陷入財務(wù)困境的海航集團在*及債權(quán)人施壓下，擬洽售及退出多家中資銀行、險商等持股，包括計劃在未來18個月內(nèi)逐步悉售德銀股份以縮減資產(chǎn)負(fù)債表，亦正計劃以10億美元（約78億港元）出售集裝箱出租公司Seaco。


海航目標(biāo)是將總資產(chǎn)減少約三分之一，至約8000億元人民幣。截至6月底，該集團總資產(chǎn)約1.1萬億元人民幣。
寫字樓市場發(fā)展前景分析

隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，與買賣服務(wù)成為現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中的新的產(chǎn)業(yè)，2016年，寫字樓發(fā)展態(tài)勢良好，尤其是在一些國際化大都市，那么2017年，它又有著怎樣的發(fā)展前景呢，我們看一下。
相當(dāng)著名投資家之一美國江恩曾說過：順應(yīng)趨勢，花全部的時間研究市場的正確走勢，盡力保持一致，利潤就會滾滾而來?？梢?，想要獲取更多價值，率先了解市場至關(guān)重要。
市場需求量增加，助力寫字樓市場前景叫好
根據(jù)相當(dāng)新《CBRE大*區(qū)房地產(chǎn)市場展望報告》數(shù)據(jù)整理顯示：中國經(jīng)濟格局切換，向下的傳統(tǒng)經(jīng)濟與向上的新經(jīng)濟交錯而行，中資企業(yè)相對進(jìn)取的經(jīng)營態(tài)勢將使其繼續(xù)擔(dān)綱寫字樓市場新增需求主力，占比將從2016年的83.4%進(jìn)一步上行。在傳統(tǒng)金融業(yè)方面，2016年金融行業(yè)成為寫字樓市場新增需求的主要來源，占比31.4%。而科技行業(yè)因行業(yè)整合迅速，辦公樓需求也呈現(xiàn)增長迅捷而多變的特點。綜上所言，中國寫字樓市場需求量整體持續(xù)增加，這將助力2017寫字樓市場前景叫好。
寫字樓所處的位置，直接影響其發(fā)展前景和投資收益
當(dāng)大多數(shù)人還把地段地段還是地段當(dāng)座右銘時，有遠(yuǎn)見的人，早已行動。在國內(nèi)，、等一線城市市場，TMT(科技、媒體、電信)行業(yè)辦公樓需求強勁，具有較大影響力的企業(yè)辦公選址均傾向于交通便利、配套設(shè)施完善的優(yōu)質(zhì)寫字樓。所以，不難看出，對于企業(yè)而言，在中國經(jīng)濟驅(qū)動下，企業(yè)房地產(chǎn)策略中交通便利與優(yōu)越地理位置，仍舊是未來的重要發(fā)展趨勢。

中國人壽購入天津7.29萬平方米寫字樓 代價19.12億元


3月18日，中國人壽發(fā)布公告稱，公司以19.12億元總交易價格，買入天津7.29萬平方米寫字樓物業(yè)。


觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，于2019年3月18日，該公司天津分公司與天泰置業(yè)訂立買賣合同，向天泰置業(yè)購置天津市和平區(qū)曲阜道38號寫字樓第7至25層及第31至47層，代價19.12億元。


據(jù)了解，中國人壽購入的部分寫字樓建筑面積約為7.29萬平方米，另外，中國人壽天津分公司也將獲得該建筑的第48至55層（建筑面積4158.62平方米）及地下826個車位的免費使用權(quán)。


中國人壽表示，公司天津分公司擬將該不動產(chǎn)部分作為其營業(yè)辦公用房，部分用于出租。


南?？毓?.21億港元購辦公物業(yè) 總建面8.84萬平方米


近日，南?？毓捎邢薰九c中國數(shù)碼信息有限公司發(fā)布聯(lián)合公告稱，南?？毓砷g接全資附屬南海宏圖(中國香港)作為買方，與中國數(shù)碼作為賣方訂立協(xié)議，據(jù)此，買方擬向賣方購買目標(biāo)公司92.36%股權(quán)，代價為5.21億港元。


據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱，目標(biāo)公司為數(shù)碼慧谷置業(yè)管理，其持有位于中國大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地盛西路1號的數(shù)碼莊園。


該物業(yè)為于2013年前后落成的五層高辦公室發(fā)展項目，附有三層地庫。地塊總面積約4.96萬平方米，總建筑面積約8.84萬平方米。


另外，于2019年1月31日，目標(biāo)公司結(jié)欠及應(yīng)付賣方及其附屬公司的款項凈額約為3.48億港元，有關(guān)金額可于完成時予以調(diào)整。


目標(biāo)公司于完成時結(jié)欠及應(yīng)付賣方及其附屬公司的款項將成為一筆有期貸款，須于賣方及或其附屬公司與目標(biāo)公司于出售事項完成時訂立貸款協(xié)議當(dāng)日起計三年內(nèi)償還。


百盛商業(yè)2億元收購無錫梁溪區(qū)百貨店物業(yè)


3月19日，百盛商業(yè)集團有限公司發(fā)布公告稱，公司非全資附屬公司無錫三陽百盛廣場有限公司（買方），于3月15日以人民幣2億元收購了無錫梁溪區(qū)百貨店物業(yè)。


觀點地產(chǎn)新媒體查閱公告獲悉，目標(biāo)物業(yè)位于無錫市梁溪區(qū)人民中路121號的一至五樓建筑。物業(yè)的總建筑面積約11,190.87平方米。物業(yè)由買方作為租戶占用，并自2008年7月起至今作百貨店之用。


公告顯示，百盛商業(yè)的主要業(yè)務(wù)為經(jīng)營及管理百貨店網(wǎng)絡(luò)，買方主要業(yè)務(wù)為經(jīng)營百貨店，為百盛商業(yè)的非全資附屬公司，由公司擁有其60%股權(quán)

百億永續(xù)債助力保利 老牌龍頭房企覬覦行業(yè)前三


12月12日晚間，中天金融發(fā)布《關(guān)于解除中天城投集團有限公司和貴陽中天企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的公告》，宣布擬解除與金世旗產(chǎn)投、貴州天宸簽訂的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收回相關(guān)股權(quán)及資產(chǎn)。


盡管中天金融表示，將繼續(xù)積極推進(jìn)華夏人壽21%-25%股份的收購事項，但這仍意味著，中天金融持續(xù)了一年多的“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型，暫時宣告擱淺。這在國內(nèi)開發(fā)商的轉(zhuǎn)型中，尚屬首例。


在2017年3月改名之前，中天金融在資本市場的簡稱為中天城投，這是貴州省第一家，也是規(guī)模較大的一家上市房企。過去一年多來，中天金融擬通過剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)、注入金融業(yè)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)型，但進(jìn)展比較緩慢。


繼續(xù)推進(jìn)收購華夏人壽股權(quán)


此次資產(chǎn)騰挪肇始于一年多前。2017年8月，中天金融宣布正在籌劃重大資產(chǎn)重組事項，公司股票從8月21日起停牌。2017年11月，中天金融連續(xù)發(fā)布公告稱，計劃出售全資子公司中天城投100%股權(quán)；并擬以不過310億元的價格現(xiàn)金購買華夏人壽21%-25%的股權(quán)，從而成為后者第一大股東。


2019年3月，中天金融宣布，向貴陽金世旗產(chǎn)業(yè)投資有限公司出售中天城投100%股權(quán)，交易價格確定為246億元。這也意味著，中天金融擬正式剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。


金世旗產(chǎn)業(yè)于今年2月成立，交易前一周，大股東由上市公司實際控制人羅玉平變?yōu)檎闵坍a(chǎn)融，羅玉平退居第二大股東。4月，碧桂園介入，成為第三大股東。


此次出售在剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)的同時，也使中天金融獲得過200億資金，從而為收購華夏人壽股權(quán)創(chuàng)造了有利條件。


今年11月20日晚間，中天金融公告稱，由于該重大資產(chǎn)購買方案需進(jìn)一步協(xié)商及完善，且貴州省市兩級國有資本擬參與此次交易事項，以及需要國有資產(chǎn)主管部門審批等程序，工作量較大，將繼續(xù)停牌不過一個月。


此時距離公司停牌已經(jīng)過去15個月。


今年12月12日，中天金融發(fā)布解除公告，對解除協(xié)議的原因做出說明：雖然公司全力推進(jìn)收購華夏人壽21%-25%股份的重大資產(chǎn)重組,，但結(jié)合目前進(jìn)展，該重大資產(chǎn)重組事項預(yù)計無法在短期內(nèi)完成。而中天金融將上述股權(quán)及資產(chǎn)出售后，剩余的金融業(yè)務(wù)雖然整體向好發(fā)展，但規(guī)模偏小。


公告稱，為提升上市公司的持續(xù)經(jīng)營能力，保護(hù)公司及全體股東利益尤其是中小股東的利益，公司按照第二大股東貴陽城發(fā)的提議，根據(jù)貴陽市人民政府的要求，經(jīng)審慎研究后與交易對方協(xié)商一致，擬解除與金世旗產(chǎn)投、貴州天宸簽署的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收回相關(guān)股權(quán)及資產(chǎn)。


中天金融方面還表示，“將繼續(xù)積極推進(jìn)華夏人壽21%-25%股份的收購事項?！睆馁F陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展態(tài)勢來看，將已經(jīng)置出的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收回確為明智之舉，有利于增厚上市公司盈利，在保證上市公司可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上更加有利于推進(jìn)華夏人壽股權(quán)收購事項。


房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前景難料


早在更名之前，中天城投就涉足金融產(chǎn)業(yè)。在當(dāng)?shù)卣叩闹С窒拢?014年8月，中天城投增資入股貴陽市互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)投資有限公司并取得控股權(quán)。2015年中天城投通過競拍的方式，獲得了海際證券66.67%的控股權(quán)。此后又通過增資，進(jìn)一步將股權(quán)提高至94.92%。2016年，中天城投通過參與中融人壽增資擴股，獲得中融人壽36.36%的股權(quán)。


其間的2015年，中天城投提出“大金融”的戰(zhàn)略發(fā)展方向，確立了以積極獲取包括銀行、保險、期貨、證券、擔(dān)保在內(nèi)的各項金融資質(zhì)和牌照在內(nèi)的發(fā)展目標(biāo)。


公司更名時，時任中天城投集團執(zhí)行總裁的張智表示，從目前來看，做房地產(chǎn)還有8年或10年的好日子可以過。但從企業(yè)角度看，轉(zhuǎn)型已經(jīng)水到渠成。他還表示，在未來5年，大金融將貢獻(xiàn)約5成業(yè)績。


但從實際情況來看，金融業(yè)務(wù)對公司的業(yè)績貢獻(xiàn)并不明顯。由于諸如收購華夏人壽股權(quán)事項沒有進(jìn)展，公司的總資產(chǎn)下降七成。不再將已出售的股權(quán)及資產(chǎn)納入財務(wù)報表后，今年第三季度，中天金融的凈利潤由正轉(zhuǎn)負(fù)。


相比之下，被剝離的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)展順利。數(shù)據(jù)顯示，近三年來，貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展整體向好，成交均價穩(wěn)定上揚，土地市場活躍。2019年截至11月，貴陽商品房成交面積870.31萬方，成交均價10478元/㎡，同比增長32.4%，連續(xù)3年商品住宅成交均價復(fù)合增長率過19%。


公司表示，截至目前，中天城投戰(zhàn)略土地儲備面積逾萬畝。隨著貴陽房地產(chǎn)市場的整體向好，公司優(yōu)質(zhì)、豐富的戰(zhàn)略土地儲備為未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。未來，伴隨著整個區(qū)域市場的穩(wěn)定向好，公司業(yè)績也定會有長足的增長。


轉(zhuǎn)型之前，中天城投已經(jīng)達(dá)到中型房企的規(guī)模。2016年，中天城投簽約銷售金額212.1億元，銷售面積256.5萬m2。2017年，雖然項目結(jié)算面積下降，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入也達(dá)到149.81億元。


上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，回收房地產(chǎn)資產(chǎn)后，上市公司的業(yè)績有望得到大幅改善，有利于維護(hù)股東利益。但由于當(dāng)前市場環(huán)境不佳，其地產(chǎn)業(yè)績能否保持穩(wěn)定增長，尚存疑問。


近年來，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛更名，意圖淡化公司的房地產(chǎn)色彩。在業(yè)務(wù)層面，房企大多通過跨界的方式，實施多元化轉(zhuǎn)型。但像中天金融這樣，直接將龐大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離的情況，目前還十分少見。


嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果從2014年涉足金融業(yè)務(wù)算起，中天城投的轉(zhuǎn)型已經(jīng)持續(xù)了四年多，這也說明跨界轉(zhuǎn)型并非易事。他表示，盡管樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲，房企也不應(yīng)輕易放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。除了對新業(yè)務(wù)缺乏熟悉的原因外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也能夠帶來一定的現(xiàn)金流。在融資環(huán)境不佳的情況下，這對于上市公司十分重要。

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